Uma das principais vantagens percebidas em ter a tão sonhada casa própria é deixar de pagar aluguel. É comum ter a sensação de que alugar uma casa ou apartamento é jogar dinheiro fora ao pagar por algo que não será seu. A verdade é que, mesmo tendo um imóvel, você nunca deixará de pagar por ele. E não estou falando dos custos acessórios como IPTU, reformas, etc.
Ao conversar sobre o tema, percebo que um dos conceitos que mais “bugam” a mente das pessoas é o custo de oportunidade. Algumas entram em curto quando tento explicar esse conceito aplicado à decisão de ter ou não ter a casa própria.
Mas o que é o custo de oportunidade afinal? O custo de oportunidade é o ganho que você teria na aplicação de um recurso à sua disposição caso optasse por outra destinação para o mesmo. Se essa explicação não foi muito compreensível, elucidarei exemplificando com os próprios imóveis.
Quando você tem uma casa ou apartamento, há basicamente duas opções: morar ou alugar. Caso opte por morar na sua casa, você abdica da oportunidade de alugar o imóvel. Então o valor que receberia pelo seu imóvel caso escolhesse alugar é o seu custo de oportunidade. Você não paga aluguel para morar no seu próprio imóvel, mas deixa de receber (o que dá quase no mesmo!). Como dizia o poeta Chorão, do Charlie Brown Jr., “cada escolha é uma renúncia”. O custo de oportunidade é um reflexo daquilo que você deixa de aproveitar ao fazer a sua escolha, é o custo das suas renúncias.
O custo de oportunidade é oculto e indireto, mas ele existe e deve ser considerado nas suas decisões financeiras. Inclusive, para empresas, há a possibilidade de incluir o custo do aluguel de um imóvel próprio em utilização pela companhia como forma de diminuir o lucro tributável e abater impostos. Talvez esse seja o único custo de oportunidade que a legislação brasileira permite que seja contabilizado.
Ao ter imóvel próprio, o que você faz, de fato, é uma troca de riscos. Se você mora em casa própria, não terá o risco de vacância do imóvel. Porém arcará com risco de valorização do imóvel, que pode decepcionar em alguns períodos. Após um período de forte alta, antes do País entrar em crise, os imóveis se valorizaram bem menos do que os investimentos de renda fixa nos últimos anos. Aliás, tiveram dificuldade de ganhar da inflação.
Também podemos considerar o custo de oportunidade sob o enfoque patrimonial (ou de capital acumulado). O dinheiro que está imobilizado na casa própria, sujeito a variação do valor de mercado do imóvel, poderia estar empregado em outro ativo rendendo mais: ações, renda fixa, ou, até mesmo, um outro imóvel. Certo dia, durante uma viagem de Uber, um motorista me contou em que, no último ciclo de alta dos imóveis, sua mãe havia trocado uma casa que tinha no Guará (região próxima ao centro de Brasília) por um imóvel maior na cidade Valparaíso de Goiás (mais afastada do centro). Ele me contou que sua mãe ficou feliz no primeiro momento, mas constatou que a nova casa tinha dobrado de preço até o momento da nossa conversa, enquanto a antiga, mais próxima ao cento, havia quadruplicado de preço, o que gerou na família a impressão de que a mudança foi um mal negócio. Esse é um exemplo do custo de oportunidade sendo percebido na prática.
Compilando as informações acima, observamos que além de não pagar aluguel não ser propriamente uma vantagem, a valorização dos imóveis está sujeita às incertezas de mercado e pode decepcionar em alguns períodos. Aliás, qualquer investimento vai decepcionar em alguns períodos, por isso, é fundamental diversificar (leia o artigo A melhor forma de investir para iniciantes). A boa notícia é que, atualmente, há indícios de que o mercado imobiliário deve voltar a aquecer um pouco: a taxa básica de juros está em suas mínimas históricas, as expectativas de juros futuros estão baixando também; as incorporadoras listadas em bolsa que sofreram nos últimos anos estão diminuindo seus prejuízos ou voltando a dar lucro, o que pode ter se refletido em aumento de preço para algumas empresas imobiliárias na Bolsa:
Fonte: Google Pesquisa
Fonte: Google Pesquisa
Fonte: Google Pesquisa
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Agora que você já sabe que deixar de pagar aluguel não é uma grande vantagem em si, segue abaixo algumas situações em que pode ser vantajoso comprar um imóvel. Essa é uma lista não exaustiva, são apenas algumas vantagens que consegui mapear pensando rápido sobre o assunto:
- Em famílias que têm renda baixa e insegura, além de pouca reserva financeira, sem perspectiva de melhoria no curto prazo, ter uma casa pode ser uma fonte de segurança muito importante, ainda que simples e com localização não muito boa. Afinal, como já disse o Warren Buffet, em mais uma famosa frase do mercado financeiro, to suceed you must first survive (para ser bem-sucedido, você precisa sobreviver primeiro). O risco de não ter um teto sobre a cabeça não deve ser relativizado com argumentos em prol de uma maior eficiência ou rentabilidade. Ao gerenciar sua vida, você deve claramente evitar riscos terminais: morrer, ficar sem teto, ficar sem comida, entrar em falência, entre outros.
- Se você tem uma necessidade forte de ter um espaço para chamar de seu, sente que precisa muito de um lugar personalizado, com a sua cara. Algo sem a necessidade de lidar com uma imobiliária ou com contratos de locação. Se você sente isso e tem condições de adquirir, não há argumentos financeiros para você. Seja feliz!
- Além da personalização, se você tem um patrimônio razoável, adquirir um imóvel pode ser uma fonte interessante de diversificação patrimonial. Caso seu patrimônio o permita ter um imóvel, sem se enforcar num financiamento de trinta anos, então tenha. Economizar a diferença entre o valor do aluguel e a parcela de um financiamento até ter o dinheiro para comprar o imóvel à vista é uma boa e bem conhecida estratégia de ter a casa própria sem precisar fazer empréstimos. Usar essa estratégia ainda te livra do risco de ficar sem dinheiro para pagar a parcela do financiamento e ter seu imóvel tomado pelo banco, além de te forçar a ter uma reserva de emergência (leia o artigo A importância de ter uma reserva de emergência).
- Assim como a economia geral, o mercado imobiliário funciona em ciclos. Comprar um imóvel no início do ciclo de alta pode ser uma ótima, ainda que financiado. Ao financiar agora, você trava o preço de compra. Se a valorização do imóvel for maior que a taxa de juros do financiamento, você sairá ganhando. Se o seu conhecimento sobre imóveis te permitir captar esse movimento (ou se a sua bola de cristal estiver bem calibrada), você pode usar essa estratégia.
- Há cerca de dez anos, o setor imobiliário encontrava-se tão subsidiado pelo governo brasileiro que a parcela do financiamento de alguns tipos de imóveis estava menor que o valor do aluguel. Caso isso volte a ocorrer, financie o imóvel. Neste caso, sim, pagar mais por algo que deverá ser devolvido em vez de pagar menos por algo que vai ser seu é jogar dinheiro fora, uma insanidade do ponto de vista pessoal. Mas essa abundância de crédito direcionado pelo governo para um setor específico geralmente não é sustentável no longo prazo e é sucedida por alguma crise. Após esse evento, o mercado imobiliário teve problemas e só agora mostra sinais de recuperação. Algo parecido aconteceu com o excesso de crédito para compra de caminhões, que gerou excesso de oferta e baixou os preços do frete, originando a greve dos caminhoneiros. Assim, não espere muito que isso volte a acontecer.
Particularmente, se não houver vulnerabilidade econômica familiar, gosto da ideia de só ter um imóvel quando este não representar um percentual muito grande do patrimônio. Financeiramente, é ineficiente imobilizar muito dinheiro em um único ativo com tão pouca liquidez quanto um imóvel e perder o potencial de rentabilidade de outros ativos disponíveis no mercado financeiro ou passar por algum apuro financeiro e ter que vender o imóvel com muito desconto. Prefiro a ideia de obter independência financeira primeiro e casa própria depois. Mas é uma opinião minha. Agora que você sabe algumas das reais vantagens de ter um imóvel, poderá tomar a sua decisão quanto ao que vai querer obter primeiro.
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Estatístico e cientista de dados. Apaixonado por aprender e compartilhar conhecimento nas áreas de estatística, economia, finanças e investimentos. Experiência com modelagem estatística e econométrica para a previsão de demanda no transporte rodoviário de passageiros e ferroviário de cargas; análise econômico-financeira de seguros ferroviários; planejamento amostral para pesquisas de campo e construção de modelos de Machine Learning para a análise de propensão de compra, risco de crédito e detecção de fraude.